Information zur orientierung über steuern und abgaben aus grundeigentum in sotogrande

SEHR WICHTIG: Die hier enthaltenen Angaben dienen lediglich der Information und Orientierung. Es können keine Ansprüche daraus geltend gemacht werden, und die Information basiert auf den zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Web geltenden Steuervorschriften. Wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsanwalt, um sich präzise und sachgerecht zu Ihren steuerlichen Pflichten beraten zu lassen, wenn Sie am Erwerb von Grundeigentum interessiert sind.

ACTUALIZADO por Ana Isabel Iglesias Cena, Abogado Col 1992 y Gestor Administrativo Col 978.
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Steuerpflichten in spanien aus grundeigentum

In spanien gebietsansässige

Einkommensteuer natürlicher personen

1.- Einkommensanrechnung solange das eigentum besteht

Die steuerlichen Pflichten und die Besteuerung hängen von der Nutzung ab, der die erworbene Immobilie zugeführt wird. Zu unterscheiden ist zwischen der erworbenen Immobilie als Hauptwohnung oder als Zweitwohnung, und bei der Zweitwohnung, ob diese eigengenutzt oder vermietet wird.

Handelt es sich um eine Wohnimmobilie und wird diese als Hauptwohnung erworben, wird dafür keine Einkommensteuer fällig, solange die Wohnung Hauptwohnung bleibt.
Wird die erworbene Immobilie hingegen nicht als Hauptwohnung genutzt, gilt sie als Zweitwohnung und dann kommen zwei Fälle in Betracht:

1.- Erfolgt der Erwerb zur Eigennutzung, wird sie bei der Veranlagung zur Einkommensteuer jeden Jahres berücksichtigt, und zwar in gleicher Weise wie Erträge aus Immobilienkapital. Angerechnet wird dabei ein Ertrag in Höhe von 2 % des Katasterwerts (wenn dieser Wert nicht in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde) oder von 1,1 %, wenn der Katasterwert aktualisiert wurde, das Ergebnis wird der Steuerbemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen hinzugerechnet.

2.- Wird die Wohnimmobilie zum Vermieten erworben, werden die Mieterträge steuerlich ebenfalls als Erträge aus Immobilienkapital behandelt, abzugsfähig sind dann alle im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Aufwendungen (Reparaturen, Steuern und Abgaben, Umlagen zur Eigentümergemeinschaft, Maklerprovision, Hypothekenzinsen, Hausratversicherung etc.). Auf den Ertrag kann eine Steuerermäßigung von 60 % gewährt werden (womit nur 40 % zu versteuern sind), wenn das Haus oder die Wohnung an eine Drittperson zur Nutzung als Hauptwohnung vermietet wird und diese Person alle Anforderungen erfüllt.

2.- Vermögensgewinne oder -verluste bei auflassung der immobilie

Ein Gewinn aus der Veräußerung der Hauptwohnung bleibt steuerfrei, wenn der Gesamterlös in die Anschaffung einer neuen Hauptwohnung investiert wird und, ferner, bleibt ein Gewinn aus der Veräußerung der Hauptwohnung komplett steuerfrei, wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt ist und die Wohnung von ihm selbst über einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren als Hauptwohnung genutzt wurde.

Handelt es sich nicht um die Hauptwohnung, ist ein Gewinn, nach Abzug aller Aufwendungen sowohl aus dem Kauf als auch aus dem Verkauf (einschließlich der Wertzuwachssteuer Plusvalía municipal), bis zu 6.000 Euro mit 19 %, bis zu 50.000 Euro mit 21 %, über 50.000 Euro mit 23 % und über 200.000 Euro mit 26 % zu versteuern.

3.- Erbschaft‑ und schenkungsteuer

Die Erbschaft‑ und Schenkungsteuer ist in Spanien den Autonomen Gemeinschaften übertragen, und diese wenden jeweils unterschiedliche Steuersätze an. Die Steuer wird in der Autonomen Gemeinschaft fällig, wo die verstorbene Person ihren letzten gewöhnlichen Wohnsitz hatte, und die Erben haben dort den gesamten Nachlass zu versteuern, unabhängig davon, ob sich die Vermögensgegenstände in Spanien befinden oder nicht.

In Andalusien, zum Beispiel, gilt eine Steuerbefreiung bis zur Obergrenze von 1 Mio. für jeden der direkten Erben (Ehepartner, Kinder und Enkel), womit die Steuer praktisch abgeschafft wurde oder nur sehr geringfügig zum Tragen kommt.

Nicht in spanien gebietsansässige

Einkommensteuer für nicht in spanien gebietsansässige natürliche personen

1.- Einkommensanrechnung solange das eigentum besteht

Nicht in Spanien gebietsansässige natürliche Personen werden für den reinen Immobilienbesitz zur IRPFNR (Einkommensteuer für nicht Gebietsansässige) veranlagt, je in Abhängigkeit von der Nutzung der Immobilie.

Bei Eigennutzung erfolgt die Einkommensanrechnung, wobei die allgemeine Steuerbemessungsgrundlage 2 % des Katasterwerts beträgt, oder 1,1 % wenn der Katasterwert der Immobilie in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde, und auf das Ergebnis kommt für EU-Bürger ein Steuersatz von 19 % zur Anwendung, bzw. von 24 % für in anderen Ländern außerhalb der EU Ansässige.

Dieser Ertrag muss einmal im Jahr erklärt und die Steuer abgeführt werden, und zwar jeweils vor dem 31. Dezember durch Abgabe des Steuervordrucks 210 (ein Formblatt pro Eigentümer, unter Angabe seines Eigentumsanteils, und ggf. der proportionale Anteil, wenn er nicht das ganze Jahr über Eigentümer war oder die Immobilie zeitweise vermietet war).

War die Immobilie das Jahr über, oder einen Teil des Jahres, vermietet, gilt für nicht in Spanien Gebietsansässige mit Wohnsitz in einem anderen Land der EU ein Steuersatz von 19 %, der auf die Nettoerträge aus der Vermietung zur Anwendung kommt, wobei alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung abzugsfähig sind (Reparaturen, Steuern und Abgaben, Umlagen zur Eigentümergemeinschaft, Maklerprovision, Hypothekenzinsen, Hausratversicherung etc.), während in anderen Ländern der Welt Gebietsansässige ihre Mieterträge vollständig mit 24 % versteuern müssen, ohne Möglichkeit des Abzugs von Aufwendungen. Diese Einkünfte sind quartalsweise mit dem Steuervordruck 210 zu erklären.

Vermögensteuer

Die Vermögensteuer gehört ebenfalls zu den an die Autonomen Gemeinschaften abgetretenen Steuerarten, womit auch hier die Festsetzung von Steuersätzen und Steuerbefreiungen sowie die Erhebung regional erfolgen. Diese Steuer kann sich jedes Jahr ändern, weshalb nicht in Spanien Gebietsansässige sich zum aktuellen Zeitpunkt der Erklärung dieser Steuer darüber informieren sollten.

2.- Vermögensgewinne aus immobilienverkäufen

Nach dem Verkauf des Grundeigentums müssen nicht gebietsansässige Steuerpflichtige den erzielten Vermögensgewinn versteuern. Dabei handelt es sich um den Differenzbetrag zwischen dem Kaufpreis, zzgl. Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf und am Objekt vorgenommenen Verbesserungen, abzüglich Aufwendungen (Steuern, Maklerprovision, Rechtsanwaltshonorar, auch die Plusvalía municipal). Der Steuersatz beträgt 19 %.

Da die Steuerpflicht erst mit dem Abschluss des Verkaufs entsteht, und um sicherzustellen, dass die nicht gebietsansässige Person ihre Steuerpflicht erfüllt, ist der Käufer verpflichtet, 3 % vom Kaufpreis einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Danach hat der nicht gebietsansässige Steuerpflichtige drei Monate Zeit, eine diesbezügliche Steuererklärung abzugeben und die Rückerstattung dieser 3 % zu beantragen, wenn er keinen oder einen geringeren Gewinn aus dem Verkauf erzielt hat. Wurde ein höherer Gewinn erzielt, ist der Differenzbetrag bis zum Steuerbetrag in Höhe von 19 % zu bezahlen.

3.- Erbschaft‑ und schenkungsteuer

Der Erbschaftsteuer für nicht Gebietsansässige unterliegt nur das auf spanischem Staatsgebiet belegene Vermögen. Es gelten die gleichen Vorschriften und Befreiungen wie für Gebietsansässige, und diese sind jeweils abhängig von der Autonomen Gemeinschaft, in der das Vermögen belegen ist. Auf Vermögen in Andalusien kommen die gleichen Vorschriften wie oben unter dem Absatz über die Erbschaftsteuer für Gebietsansässige ausgeführt zur Anwendung (Befreiung bis zu 1 Mio. Euro für jeden direkten Erben).

Gemeinsame steuerarten für gebietsansässige und nicht gebietsansässige in spanien

Kommunale steuern/gemeindeabgaben

1.- Grundsteuer (ibi) und abgaben (müllabfuhr, entsorgung etc.)

Alle Immobilien in Spanien sind mit Steuern und Abgaben der Gemeinde belegt, die für Gebietsansässige und nicht Gebietsansässige gleich sind, weil sie das Grundeigentum unmittelbar belasten.

Die Grundsteuer (IBI) ist eine jährliche Steuer, die von den Gemeinden erhoben wird und auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet wird. Dieser Wert wird vom Katasteramt für jede einzelnen Immobilie im gesamten spanischen Staatsgebiet bestimmt.

Die Abgabe für Müllabfuhr und Kanalisation, ebenfalls jährlich, ist gewöhnlich ein fester Betrag und hat zum Zweck, die Müllabfuhr und ‑entsorgung durch die Gemeindeverwaltung zu finanzieren.

2.- Plusvalía municipal (Wertzuwachsteuer)

Die Steuer auf den Wertzuwachs von Baugrundstücken (IIVTNU) ist eine von der Gemeinde auf die Übertragung, sowohl bei einem Verkauf als auch bei einer Erbschaft, von innerorts gelegenen Immobilien erhobene Steuer.

Diese Steuer wird nur fällig, wenn bei der Übertragung ein Vermögensgewinn erzielt wurde. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des Katasterwerts des Bodens und der Anzahl der Jahre, während derer die Immobilie demselben Eigentümer gehörte. Vom Gesetz her ist diese Steuer vom Verkäufer zu bezahlen (wenn nicht anderes vereinbart). Im Fall von nicht gebietsansässigen Verkäufern haftet jedoch die Immobilie selbst für die Steuerschuld, weshalb der Käufer üblicherweise den Betrag für diese Steuer vom Kaufpreis einbehält, um deren Abführung an die Gemeinde sicherzustellen.